Emlak Konut GYO (EKGYO) hisse yorum ve hedef fiyat

Artık görüntü değişiyor.

Emlak Konut GYO’nun temel faaliyeti nitelikli konut üretimi ve satışı olup, Arsa Karşılığı Gelir Paylaşımı (GPM) ve Anahtar Teslim Modeli (ATM) projeleriyle marka bilinirliği ve güvenilirlik sayesinde projeler henüz inşa aşamasındayken güçlü ön satış performansına ulaşmaktadır (2023/9 46,5mr₺ ön satış). Fakat UFRS kuralları gereği, ilgili satış tutarları, maliyetler ve kâr rakamları proje tamamlanıp, teslimat gerçekleşmeden gelir tablosuna ve dolayısıyla özkaynaklara yansımamaktadır.

Enflasyonun yüksek olduğu son birkaç yıllık dönemde, cari yıl gelir tablosuna yansıyan satışların önemli bir kısmı yıllar önce ön satışı yapılmış ünitelerin Türk Lirası cinsi satış tutarlarını içermekte ve bu durum doğal olarak şirketin güncel satış performansını yansıtmamaktadır. Ayrıca şirketin diğer GYO’ların aksine ağırlıklı olarak konut satışı odaklı proje geliştirme faaliyeti, ilgili varlıkların yatırım amaçlı gayrimenkuller yerine stoklar kalemi altında muhasebeleştirilmesine neden oluyor.

Bu durum şirketin gayrimenkullerinin büyük oranda tarihsel maliyet esaslı görünmesine ve sene sonlarında diğer GYO şirketlerinin aksine yeniden değerleme kârı görünmemesine yol açmaktaydı. 2023 yıl sonu itibariyle enflasyon muhasebesine geçilecek olması, varlıkların yeniden değerleme ve/veya enflasyona uyarlanması sebebiyle, şirketin özkaynaklarının net aktif değerine yaklaşmasını sağlamasını bekliyoruz (2023/9 şirketin kendi hesapladığı NAD 92mr₺).