O hissede AL tavsiyesi verdi

İnfo Yatırım, konu ile ilgili raporunda şu değerlendirme yapıldı:

"Kira getirili çeşitlendirilmiş varlık portföyü. 2006 yılında Aksel Turizm Yatırımları AŞ’nin gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşmesi  ile kurulan ve 2011 yılında halka arz edilen AKFEN GYO Türkiye veRusya’da ACCOR otelleri başta olmak üzere geniş bir varlık portföyüne  sahiptir. Şirketin otel varlık portföyü 19 Accor oteli, Kıbrıs Merit Park Otel ve Bodrum Loft Resort’tan oluşmaktadır. Turizm  sektörlerindeki varlık portföyüne ek olarak şirket Kredi ve Yurtlar Kurumu ile yapmış olduğu uzun dönemli anlaşmalar ile öğrenci yurtları  işletmeciliği alanında da faaliyet göstermeye başlamıştır. Bunun yanı  sıra şirketin hali hazırda İstanbul

Söğütlüçeşme metro istasyonunda Loft Market adlı bir ticari gayrimenkul projesi devam etmektedir.

Ayrıca şirketin Rusya’nın Samara kentinde sahibi olduğu bir ofis  varlığı da bulunmaktadır. Şirketin esas faaliyet gelirlerinin tümü  kira gelirlerinden oluşmaktadır ve bunun yaklaşık %75’i doğrudan euro  cinsinden ya da dolaylı olarak euro’ya bağlıdır.

Zor geçen bir yıldan sonra dünyada ve Türkiye’de turizm toparlanmaya  başladı. 2020 yılında pandeminin neden olduğu kapanmalar ve alınan  diğer önlemlerden dolayı dünya turist sayısında %90’a varan bir düşüş  kaydedilmiştir. Türkiye’de buna paralel olarak yurtdışından gelen  ziyaretçi sayısı bir önceki yıla göre %70 azalmıştır.

Diğer yandan  yurtiçi yerleşiklerin otel geceleme sayısındaki düşüş yıllık %30 ile  daha sınırlı kalmıştır. Rusya’da ise dışarıdan gelen ziyaretçi  sayısının turizm sektöründeki ağırlığının görece düşük olması, Rus  vatandaşların başta Türkiye olmak üzere dışarıya seyahat edememesi ve  hükümetin nakit tatil desteği vermesi ile 2020 yılında otellerde kalan  sayısındaki düşüş %35 civarında kalmıştır.

BM Dünya Turizm Örgütü  pandemi sonrası dünya turizminin 2022-2023 döneminde hızla pandemi  öncesi düzeylere çıkmasını beklemektedir. Gelişmiş ekonomilerde  hanehalkı ve şirketlere sağlanan kamu mali destekleri ile tepe  noktasına çıkan tasarruf oranlarının da desteğiyle alım gücü yüksek  turistlerin özellikle Türkiye gibi gözde tatil yerlerindeki aktivitede  hızlı bir toparlanmaya destek vereceğine inanmaktayız. Ayrıca iş  seyahatlerinin de pandemi sonrası dönemde kademeli olarak toparlanarak  otel doluluk oranlarına olumlu katkı sağlayacağını öngörüyoruz.

Kira paylaşım oranındaki artış ve portföyündeki yeni varlıkların  devreye girmesiyle AKFEN GYO’nun VAFÖK’ü hızla artacaktır. Pandemi  sürecinde kira gelirleri euro bazında yıllık %55 düşen şirketin 2021  sonunda 17 milyon euro kira gelirine ulaşarak 2019 yılında kaydedilen  düzeyi geçmesini bekliyoruz. Bu artışın en önemli nedenleri 1) pandemi  sonrası turizmdeki toparlanmaya paralel otel doluluk oranlarının  yükselmesi 2) ortalama  oda satış ve diğer gelirlerdeki yükseliş, 3) Accor otelleri ile yapılan uzun dönemli gelir paylaşım oranının
%75’den %95’e yükseltilmesi ve 4) gelir garantili Öğrenci Yurtları (Kütahya ve Isparta) ve Bodrum Loft Resort’un 2021 yılında gelir  yaratmaya başlamasıdır.

Şirket yönetiminin etkin maliyet yönetimi ve  portföye yeni giren varlıkların ekstra yönetim gideri yaratmamasının  yardımıyla şirketin 2021 yıl sonu düzeltilmiş VAFÖK’ünün (varlık  değerleme kar/zarar hariç) bir önceki yıla göre yaklaşık 2.5 kat  artarak 14 milyon euro’ya ulaşmasını bekliyoruz. Şirketin 2021-2025  döneminde ortalama yıllık %89 VAFÖK marjını rahatlıkla  yakalayabileceğine inanmaktayız (2011-2019 arası ortalama %77).

Azalan  borçluluk ve artan VAFÖK ile şirket daha yüksek bir piyasa  değerlemesini hak ediyor. İndirgenmiş Nakit Akışı (İNA) modelimize  göre hesapladığımız 12 ay sonrasının adil  piyasa değeri 187 mn euro  düzeyinde olup, şirket varlıklarının Kapitalizasyon Oranının euro  cinsinden 2021-2025 döneminde ortalama yıllık %6 düzeyinde olacağını  tahmin etmekteyiz. Finansal modelimize ve şirketin içinde bulunduğu  sektörün olumlu dinamiklerine dayanarak AKFEN GYO hisseleri için 6.24 TL hedef fiyat (12 ay sonrasının) ve 60% hedef getiri ile AL tavsiyesi  veriyoruz."