EKGYO-Emlak Konut GYO hisse yorum ve hedef fiyat

Ahlatcı Yatırım, bugün yayınlandığı hisse analiz raporunda EKGYO-Emlak Konut GYO hisse senedi için 19,78 TL hedef fiyat ile "al" tavsiyesi verdi.

Aracı kurum, Emlak Konut GYO'nun güçlü varlık yönetimi ve faiz indirim sürecinin etkisiyle öne çıkabileceğini düşünüyor.

Raporda öne çıkan detaylar ise şu şekilde:

"Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (EKGYO), geniş arazi stoğundan güç alan varlık yönetimi kabiliyeti ve gelir paylaşımı ile anahtar teslim modellerindeki operasyonel verimliliği sayesinde, kentsel dönüşüm ve demografik dinamiklerden kaynaklanan talep fırsatlarını optimize etmektedir. Faiz indirim döngüsü ve makroekonomik istikrarın yeniden tesis edilmesiyle beraber şirketin nakit akışını istikrarlı bir şekilde artırma potansiyeline sahip olduğu öngörülmektedir.

Gayrimenkul Sektörüne Makroekonomik Bakış

Pandemi sonrası ve jeopolitik çatışmaların etkisiyle küresel ve yerel ekonomilerde enflasyonist baskılar artış göstermiştir. ABD Merkez Bankası (Fed) ve Avrupa Merkez Bankası (ECB) agresif faiz artırımları ile fiyat istikrarını sağlamaya çalışırken, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) sıkı para politikasına geçişte gecikmiştir. 2023 yılından itibaren TCMB, politika faiz oranını %41,5 artırarak %50 seviyesine yükseltmiş ve dezenflasyonist bir süreç başlatmıştır.

Bu süreç talepte daralma yaratırken, yüksek baz etkisi nedeniyle manşet enflasyon %75,45’ten %48,58 seviyesine gerilemiştir. 2024 yılı enflasyon beklentileri piyasa genelinde %44,81 seviyesinde olup, Ahlatcı Yatırım yıl sonu enflasyon beklentisini %45,00 olarak belirlemiştir.

Güncel veriler, Türkiye ekonomisinin Eylül ayı itibarıyla reel olarak pozitif faiz dönemine geçtiğini göstermektedir. Sıkı para ve maliye politikalarının etkisi, özellikle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) üzerinde belirgin şekilde hissedilmektedir.

Gayrimenkul Sektöründe Talep ve Faiz Oranlarının Etkisi

2024 yılının ilk yarısında konut faizlerindeki artış nedeniyle satışlarda yavaşlama yaşanmıştır. Ocak-Haziran 2024 döneminde 90.846 adet konut satışı gerçekleşirken, bu rakam bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla düşüş göstermiştir (6A23: 94.297 adet). Ancak yılın ikinci yarısında faiz oranlarında yaşanan sınırlı gevşeme (%44,96’dan %40,88’e) ve devlet destekli birinci el konut satış kampanyaları, talebin toparlanmasına katkı sağlamıştır.

Birinci el konut satışları, 2024 yılı Ocak-Ekim döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %20,4 artışla 358.558 adet düzeyine ulaşmıştır. Kampanya etkisi ve sınırlı konut arzı, tüketicilerin birinci el konut alım eğilimlerini artırmıştır. Öte yandan, ipotekli satışlardaki artış, kredi faizlerindeki ve konut fiyatlarındaki yükselişin etkilerini yansıtmaktadır. Yüksek faiz ortamı, varlık fiyatlarındaki köpüklerin azalmasına ve reel konut fiyatlarında dengelenmeye yol açmıştır.

Borsa güne alımlarla başladı!Borsa

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarında 2025 ve Sonrası

2025 yılında kademeli faiz indirimlerinin başlaması, konut talebinin yeniden ivmelenmesine olanak sağlayabilir. Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında dönüşmesi gereken yaklaşık 6,5 milyon konutun, GYO’ların uzun vadeli gelir artışına katkı sağlaması beklenmektedir. Türkiye’nin demografik yapısı ve artan konut ihtiyacı da sektörü destekleyen önemli faktörler arasında yer almaktadır.

Faiz oranlarındaki olası gevşeme ve konut piyasasında azalan arz, yatırım fırsatlarını artırabilir. Özellikle GYO’ların konut arzını artırıcı projelerde yer alma potansiyeli göz önüne alındığında, bu segmentteki şirketlerin gelir modellerinin güçlenmesi beklenmektedir.

Emlak Konut GYO’nun İş Modeli ve Gelir Kaynakları

Emlak Konut GYO, Türkiye’de orta ve üst gelir gruplarına yönelik gayrimenkul projeleri geliştirmek ve bu projelerin satış-pazarlama süreçlerini yönetmek üzere faaliyet göstermektedir. Şirket, stratejik hedefleri doğrultusunda iki ana iş modeliyle operasyonlarını sürdürmektedir:

Gelir Paylaşımı Modeli: En yüksek gelir yaratma kapasitesine sahip iş modelidir.

Anahtar Teslim Modeli: Proje bazlı faaliyet gösteren bir diğer iş modelidir.

Şirketin mevcut proje portföyünün büyük kısmı gelir paylaşımı modeline dayanırken, kalan kısmı anahtar teslim projelerden oluşmaktadır. Ayrıca, şirket gayrimenkul portföyünden sağladığı kira gelirleriyle operasyonel gelirlerini çeşitlendirmektedir. 2023 yılında toplam kira gelirlerinin:

%68’i alışveriş merkezlerinden (AVM),
%26’sı bağımsız bölümlerden,
%6’sı arsa kiralarından elde edilmiştir.

Toplamda 2023 yılında 105,2 milyar TL gelir yaratan EKGYO, 2024’ün ilk dokuz ayında kira gelirlerini %55,5 artırarak 116,8 milyon TL’ye yükseltmiştir. Özellikle AVM gelirlerinin toplam kira gelirleri içindeki ağırlığının artması, kira gelirlerindeki büyümenin sürdürülebilirliğini desteklemektedir.

EKGYO Hissesi İçin ‘AL’ Önerisi ve Hedef Fiyat

Emlak Konut GYO’nun faaliyet yapısı, faiz indirim sürecinden pozitif etkilenmeye devam edeceğini göstermektedir. Artan konut talebi ve devlet destekli kampanyalarla birlikte hayata geçirilecek yeni projelerin, şirketin nakit akışlarını olumlu yönde desteklemesi beklenmektedir.

Bu doğrultuda, Emlak Konut GYO için 19,78 TL hedef fiyat belirlenmiştir. Bu hedef fiyat, mevcut seviyeye göre %47,83 oranında bir getiri potansiyeline işaret etmektedir."

Yasal Uyarı Notu: Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, yetkili kuruluşlar tarafından kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.